Jak rozliczyć wynajem mieszkania

Artykuł / Porady

Wynajmując naszą nieruchomość jesteśmy zobowiązani do zapłaty fiskusowi podatku: w formie ryczałtu bądź na zasadach ogólnych, od uzyskanych przez nas przychodów. Jego wysokość zależy od rodzaju najmu. Możemy zarówno wynajmować lokal w ramach działalności gospodarczej jak i prywatnie. Ten drugi sposób jest zdecydowanie częściej praktykowany.
W przypadku najmu prywatnego mamy do wyboru opodatkowanie ryczałtem: 8,5 % bądź skalą podatkową: 18 % lub 32 %. Podatek płacimy tylko i wyłącznie od faktycznie otrzymanych przychodów, czyli od czynszu. Jeżeli nasz najemca się spóźnia np. o tydzień lub miesiąc, podatek odprowadzamy za miesiąc, w którym pieniądze otrzymaliśmy.
Przykładowo: w styczniu podpisaliśmy umowę najmu, która mówi, iż najemca ma obowiązek płacenia nam comiesięcznego czynszu. Ten jednak spóźnił się z opłatami i dokonał ich dopiero w marcu. Przez dwa miesiące: styczeń oraz luty nie mieliśmy obowiązku zapłaty podatku, mimo iż wynajmowaliśmy mieszkanie.
W skład przychodów z tytuły najmu nie zaliczamy opłat najemcy, a więc mediów, jakie zużywa i opłat za telefon. Z podatku zwolnieni są Ci, co wynajmują mniej niż sześć pokoi w budynkach na terenach wiejskich w gospodarstwie rolnym.
Ryczałt. Przy tej formie płacimy stały podatek 8,5 % od całego przychodu, nie pomniejszając go o koszty jego uzyskania. Jeżeli zdecydujemy się na tą opcję zobowiązani jesteśmy do złożenia specjalnego oświadczenia do naczelnika urzędu skarbowego. Terminy przedstawiają się następująco:
- do 20 stycznia – gdy najem rozpoczyna się wraz z początkiem roku,
- do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym otrzymaliśmy przychód – gdy najem rozpoczyna się w trakcie roku,
- do 31 grudnia – jeżeli pierwszy przychód z najmu otrzymaliśmy właśnie w tym miesiącu.
Ryczałt obliczamy samodzielnie i płacimy go raz w miesiącu. W tym celu używamy dokumentu PIT – 28. W tym wypadku nie możemy rozliczać się razem z małżonkiem ani odliczyć ulgi na dzieci.
Zasady ogólne. W tym wypadku płacimy podatek 18 % bądź 32 % od przychodów pomniejszonych o koszty ich uzyskania. Do kosztów zaliczyć możemy m.in.: wydatki na remont, ubezpieczenie lokalu etc. Rozliczając się w tej formie samodzielnie obliczamy, co miesiąc składkę na zaliczkę na podatek i wpłacamy ją do urzędu skarbowego. Termin: do 20 dnia każdego miesiąca za miesiąc poprzedni. Dokumentem służącym do rozliczania najmu na zasadach ogólnych jest PIT – 36.
Istnieje również sytuacja, w przypadku, której, obydwoje małżonków wynajmuje dane mieszkanie. Jeżeli jest to współwłasność majątkowa każdy z małżonków ma obowiązek rozliczyć dochód z wynajmu osobno, a więc proporcjonalnie do prawa udziału w zysku (najczęściej jest to po połowie, aczkolwiek może być 1/3, 2/3). Jeżeli chcemy by najem był rozliczany tylko przez jednego małżonka, musimy złożyć w urzędzie skarbowym specjalne oświadczenie, w którym zaznaczymy, który z małżonków będzie odprowadzał podatek z najmu nieruchomości.